多地小区物业费“大跳水”：你家小区物业费变了吗？

阳光的丁丁

在城市的各个角落，小区就像一个个温馨的小社会，而物业费的高低以及物业服务质量的好坏，始终是住户们茶余饭后热议的话题，时刻牵动着大家的心弦。毕竟，这物业费可是每月都要支出的固定开销，物业服务又直接关系到日常生活的舒适度，谁不想花最少的钱，享受最优质的服务呢？

多地小区物业费“大跳水”：你家小区物业费变了吗？

从去年开始，一则则关于物业费调整的消息，如同春日里的微风，在不少城市的小区里轻轻拂过，引起了轩然大波。重庆、山东青岛、湖北武汉、宁夏银川等城市纷纷传出物业费下调的好消息。这些城市的部分小区，就像商量好了似的，以不同的幅度对物业费进行了调降，仿佛在开展一场“降费竞赛”。不仅如此，还有的城市把目光聚焦在了空置住宅上，给予物业费折扣，让那些暂时无人居住的房子也能为业主省下一笔开支。

这波物业费调降的风潮，到底是由哪些因素推动的呢？费用调整之后，物业服务的质量又能否跟得上业主日益增长的期待呢？这一个个疑问，就像一团团迷雾，笼罩在大家的心头。

降费项目集中“落子”二、三线城市

“我们小区之前的物业费，每月每平方米大概要3元呢，最近一下子下调到了2.5元。我听说啊，除了我们这儿，武汉还有不少小区也都降了物业费。”家住湖北武汉的李云山，说起这事儿，脸上洋溢着掩饰不住的喜悦。他算了一笔账，物业费下调后，自己每个月能省下几十元，一年下来也是一笔不小的数目呢。

据不完全统计，去年以来，武汉市已经有超过40个小区的物业公司，纷纷宣布下调物业费。就拿武汉市江山如画物业发展有限公司来说吧，它发布公告称，江山如画八期住宅项目中的3栋住宅区物业费，从今年起要进行下调。要是一次性缴纳全年物业费，价格就从原先的3元/平方米/月，一下子降到了1.6元/平方米/月；要是按月缴纳，物业费也下调到了2元/平方米/月。在武汉朗诗里程小区，物业费的降幅更是惊人，由此前的2.5元/平方米/月，直接下调至1.1元/平方米/月，降幅高达56%，这简直就是“打骨折”啊！

再把目光投向江苏常州，花语馨苑小区所聘的物业公司，去年底发布了一则公告，宣布从今年起，将物业费由原先的1.8元/平方米/月下调至1元/平方米/月。在江西南昌，西站瑞都小区聘用物业公司也不甘示弱，宣布自今年1月1日起，小区物业费由原先的2.8元/平方米/月下调至2元/平方米/月，停车服务费也从80元/月调整为60元/月。在重庆风花树小区，物业费由1.8元/平方米/月下调至1.3元/平方米/月。以一套100平方米的住房为例，物业费调整后，业主每年将节省600元的支出，这可不是一笔小数目，足够一家人出去吃几顿大餐了。

根据中指研究院的数据，2024年12月，全国20个重点城市物业费均价为2.72元/平方米/月。从同比数据来看，武汉、江西南昌、山东青岛、重庆、江苏南京、常州等6个城市物业服务价格指数出现了下跌。其中，武汉、南昌同比分别下跌0.72%、0.47%，青岛同比跌幅为0.14%。

除了直接调降小区整体物业费，部分城市还针对小区的“空置房”推出了物业降费政策。比如，青岛、甘肃兰州等地明确规定，连续空置6个月以上的房屋，可以享受物业费折扣优惠。据《兰州新区关于优化房地产建设发展的若干措施》，对于连续未入住6个月以上的空置住宅，只要由业主或使用人书面申请，经物业服务人登记确认后，其物业费就可以按收费标准的50%收取。江苏句容也发布通知，明确句容市普通住宅空置期间，前期物业公共服务费可以减免30%。

“2024年至今，物业降费项目主要集中在国内部分二线城市及三线城市，像武汉、重庆、青岛、南昌、四川成都、宁夏银川、江苏徐州等城市都榜上有名。”中指研究院常务副院长黄瑜介绍说，去年以来发布物业费限价政策的城市中，物业费整体降幅区间集中在10%至40%，不过不同城市、不同项目的物业降费幅度差异较大，就像一场没有统一规则的“降费游戏”。

供求变化、行业竞争，成物业降费“幕后推手”

那么，多地为何会纷纷下调物业费呢？这背后究竟隐藏着怎样的秘密？

“这是多重因素叠加的结果。”黄瑜分析道。一方面，在房地产市场供需结构发生重大转变的大背景下，部分城市的房价和房租都出现了明显的调整。业主们在考虑房屋持有成本的时候，对物业费的敏感度显著提升。于是，他们通过联名议价、组建业委会等方式，与物业企业进行协商，努力推动物业费降价。这就好比一场“价格谈判”，业主们为了自己的利益，积极争取着更合理的物业费价格。

另一方面，物业管理行业的竞争日益加剧，就像一场没有硝烟的战争。一些物业企业为了提升物业费收缴率、项目竞标成功率，主动提出降价。武汉市一家物业企业的工作人员告诉记者，去年起，他们企业服务的几个小区物业费都进行了下调。“有些是小区业主联名要求降费，还有个别项目是公司主动调整的。现在物业管理行业竞争这么激烈，适度调价既是企业重视客户、留住客源的表现，也有可能在激烈的市场竞争中给企业争取更多机会。”这位工作人员无奈地说。

还有一些城市**出台了物业费指导价政策，通过行政手段来规范收费标准，从而推动当地小区物业费降价。比如，青岛有关部门发布通知，提出市区普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费实行**指导价。重庆自去年6月1日起施行《重庆市物业服务收费管理办法》，明确住宅物业及其配建停车场的前期物业服务费实行**指导价。武汉新洲区也提出，该区住宅前期物业服务收费实行**指导价管理，而**指导价管理以外的物业服务收费则实行市场调节价。

记者梳理发现，这些城市出台的政策，大多数都聚焦在“前期物业费”上。据业内人士介绍，在业主大会成立前，小区的前期物业管理通常由建设单位负责。在此期间收取的物业费用，就称为前期物业服务费。前期物业服务费实行**指导价，目的就是要规定这笔费用的上限，规范那些不合理的物业服务收费行为，就像给物业费戴上了一个“紧箍咒”。

“在出台住宅前期物业费指导价政策的城市中，武汉、青岛等大部分城市的政策较为科学。一是指导价定价较高，覆盖了绝大部分住宅项目；二是允许执行物业费的浮动管理机制，这符合市场调节规律。”黄瑜举例说，在武汉，物业费中位值为1.8元/平方米/月，均值为1.99元/平方米/月，而当地指导价最高值为3.84元/平方米/月，高于物业费中位值和均值，这样的政策相对合理，既给了物业企业一定的利润空间，又保障了业主的利益。

从更大的范围来看，调整物业费还能在一定程度上促进二手房交易。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析说，物业费下调后，小区二手房的吸引力会增强，进而促进二手房交易流通变得更加活跃。这就好比给二手房市场注入了一剂“强心针”，让市场更加繁荣。

提升物业服务竞争力才是“制胜法宝”

在采访过程中，部分业主对物业调费和物业服务表达了更多的期待。

“我们小区物业费是每月每平方米3.3元，这个价格我觉得有些偏高。”家住河南郑州的郑先生无奈地说。对他而言，小区物业的某些服务有些“鸡肋”，他更看重的是楼道保洁、绿化维护、设施维修等公共服务。“更重要的是，小区物业应该提升透明度。比如一些商家服务进小区的收费，应该同业主协商，而不是单方面通知。另外，物业费的制定也应基于更加透明的成本核算。尤其在我们这种没有业委会的小区，更要畅通物业和业主沟通的渠道，共同营造良好的社区环境。”郑先生的一番话，说出了很多业主的心声。

站在物业企业的角度，调降费用无疑会带来经营压力。“现在很多物业企业都表示入不敷出，如果仅仅强调下调物业费，企业可能面临更大的资金压力，进而导致物业管理质量受到影响。长此以往，可能会加剧业主和物业之间的矛盾。”严跃进认为，在协商物业费用的同时，持续优化物业服务，才是行业应重点考虑的发展方向。

记者注意到，部分小区正针对优化物业服务做出有益的尝试。比如，江苏常州的花语馨苑小区物业公司，在调价公告中明确表示，续聘后将出资100万元，专项用于小区服务质量整改和品质提升。在武汉武昌区，一个老小区建立起了信托制物业模式，将业主缴存的物业费存入业主共有信托账户，支持业主通过相关信息平台查看每笔收支账目、财务凭证。小区的物业费和公共收益为业主共有，小区收入的10%用于支付物业企业酬金，剩余部分则用于小区服务。这种模式就像给物业费上了一把“安全锁”，让业主们更加放心。

“眼下，业主对于物业服务性价比的要求不断提升，物业管理行业传统的粗放服务模式已经难以为继。在物业费限价、空置房物业费折扣等政策规范下，物业企业必须优化调整经营策略，提升服务竞争力和长效运营能力。”黄瑜认为，物业企业应加大在人员培训、技术应用、设施升级等方面的投入，做到标准化建设、智能化升级，通过差异化服务形成竞争优势，并在良性竞争中促进行业高质量发展。另外，还要积极应用数字化手段，提升物业企业的服务效率和品质，就像给物业服务插上了一双“科技的翅膀”。

“物业服务关乎民生，地方**在出台相关物业服务指导价政策时，也应进一步加强对相关市场主体的调研，兼顾多方面的诉求，让政策更加科学合理，真正实现业主和物业企业的双赢。”